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  • 樓市股市大分化 這場變局如何收場?

    2019-04-03 09:04 財經365自媒體綜合 海山那邊 收藏

財經365(www.quvzdv.live)訊:樓市小陽春,股市大陽春,兩極大分化。根據中指院2月數據,100個城市中,56個城市房價環比上漲,39個城市房價環比下跌,5個城市持平,房價走勢大體上漲。

3月份,百城新建住宅平均價格為每平方米14759元,環比上漲0.24%,漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數看,百城中,62個城市房價環比上漲,36個城市環比下跌,2個城市與上月持平。

平安證券的研究印證了陽春的到來。3月單月,百強房企銷售額同比增長21%,樓市整體表現好于預期,主流房企2019年銷售目標增長10%~20%。隨著按揭利率下行及政策預期改善,預計核心城市樓市有望延續緩慢復蘇,三四線樓市短期仍有調整壓力。這一波上漲最厲害的城市,集中在一線城市和準一線城市。中原數據顯示,3月北京新房總成交額339.49億元,創下了一年來成交第二高,僅次于去年12月。其中居住類產品成交295.77億元,環比今年2月大增194%,共銷售7055套,環比2月激增5162套。

股市樓市行情

貝殼研究院數據顯示,3月北京鏈家二手房成交量環比增加1.5倍,同比增加23.2%。房貸利率下降,房產交易增值稅附加稅下調,深圳從12%下降到6%,稅收下降,去化上升。中原地產研究中心數據顯示,3月1日至24日,深圳新房住宅共成交2727套,一手住宅開盤去化約55%。市場供應與訪客指數雙漲,預計成交將繼續回升。來自Q房網數據研究中心的數據顯示,深圳住宅成交量連續5周環比上升,有家大中介一家門店業績排名第一的銷售人員,3月份銷售傭金入賬13.58萬元。

杭州、成都、南京等熱點城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日,南京河西的2個樓盤公開搖號,共有7766人參加購房搖號,中簽率分別約為6%和7.8%。房地產價格總體穩定,區間震蕩,一年上漲幅度大約在6%左右,漲幅不會超過2016年到2018年的平均漲幅。

中指院公布的房價對比數據,2月份,全國100個城市新建住宅平均價格為14724元/平方米,環比上漲0.10%,漲幅較上個月收窄0.12個百分點。同比上漲4.62%,漲幅較上個月收窄0.28個百分點。百城房價同比、環比增速收窄。房價是在上漲,但速度可控。

一只眼睛看到房價漲,另一只眼睛得看到庫存和房價跌。

2019年至今,上海一線房價下跌0.1%(安居客數據),廣州房價下跌1.07%,天津房價下跌0.23%,溫州房價下跌1.46%,鶴崗房價下跌了28.48%。三亞房價總體上升,隔了幾十里的陵水冷清得要死。就算北京房價大漲,要看到,庫存量在上升,現在上漲不過是在為庫存井噴騰時間。

中原地產研究中心統計數據顯示,暫停供應一段時間后,3月下半月,北京限競房再次開始井噴供應,合計9個項目入市3645套。從2018年6月10日開始,截止到2019年3月,北京合計入市限競房項目達到了45個項目,合計66期,供應住宅套數達到了30146套,網簽數據合計只有7479套。平均網簽均價為50011元每平米,網簽完成78.17萬平米,按照面積計算網簽完成率只有21.6%。考慮網簽數據滯后的因素,實際銷售比例也依然只有40%。

當然,京滬樓市安全邊際很高,主要表現在二手房成交量與成交價格維持在高位。房地產此輪上漲,是一城一策細化調整的結果,一些城市放松,另一些城市收緊,這意味著,房地產價格中樞總體會緩慢抬升,市場保持平穩,但在一段時間內,城市間兩極分化加劇。比如這段時間北京漲、廈門漲,武漢跌、鄭州跌,再過三個月,就該倒過來了。

不僅城市,房地產開發商的兩極分化也在加劇。今年一季度,銷售額超過百億的企業均值為322.9億元,龍頭房企的領先優勢繼續擴大,碧桂園、萬科、恒大、保利4家房企銷售額均超1000億元,均值達1357.5億元。碧桂園最高,銷售額1700億元。但是房住不炒預期不變,千城千策預期不變,小陽春是政策氣候變化和市場周期綜合作用的結果,市場兩極分化非常明確。

股市大分化,盯住長期資金和大資金。

股市繼續上沖,行業處于普漲走勢,但股市將如房地產一樣,進入大規模分化期。

股市看宏觀數據,看貨幣政策,這兩者都沒有發生太大的變化,宏觀數據短期內超過預期。看北上資金,看長期資金,看外資,這些未來最重要的資金,他們怎么進行板塊和企業的配置。還有,妖股風向標如東方通訊等,可以比較準確的測量出政策溫度。按照這樣的分析方法,我們認為,股市在經過盤整后,有繼續上攻的動力。

3月25號上證指數下行,3月28號之后開始新一輪反攻,到4月2日,三大股指延續震蕩走高,午后開盤,滬指報3187.09點,漲0.53%;深成指報10326.07點,漲0.57%;創業板指報1772.35點,漲0.65%。這一輪股市上漲,看上去跟其他時候沒區別,輪動,妖股該漲的繼續漲。實際上,以前市場看游資,現在看長期資金和外資,長資取代短資,機構取代散戶是大勢所趨。長期穩健收益與無風險套利,成為主要的投資策略。

長期資金包括養老金和國外長期配置資金。這兩年幾乎每一個關于股市的重要會議,都會提到長期資金。社保不必說了,以后會有更多的養老資金進入市場,遲早走到美國401K這一步。

外資越來越重要。去年9月27日,證監會副主席方星海在A股納入富時羅素全球股票指數系列的發布會上表示,MSCI有利于進一步引入境外長期資金、改善A股投資者結構。中國是一個高儲蓄率國家,中國不缺資金,中國股市不缺資金,缺的是長期資金,缺的是不需要每年底都要計算盈虧的長期資金。我們一定會實現長期資金主導中國股市的目標,

作為重要的步驟,北京時間3月1日凌晨6點,MSCI正式宣布,增加A股在MSCI指數中的權重,分三步走,把A股的納入因子從5%增加到20%。今年5月、8月、11月是三個重要的時間節點,在這三個月份之前,大資金會提前布局。

A股的增量資金會從幾千億到萬億,據國信證券測算,A股納入MSCI因子由5%提升至20%后,為A股市場帶來的增量資金約為490億美元(約合3280億元人民幣)。如果以日、韓等海外市場的外資占比為參考,若外資持股比例達到10%,則將帶來約4萬億元的增量資金。倘若外資持股比例能夠達到15%,則增量資金規模將達到6.68萬億元。

至于北上的資金呢,分成兩部分,一部分是短期資金,一部分是長期資金。3月26日市場下跌前,北上資金凈流出,3月26日,北上資金提前流入,滬股通凈流入12.16億元,深股通凈流入1.39億元,合計凈流入13.55億。股指很快翻紅,典型的反映了北上短期資金的敏感。

外資投資風格對A股市場的影響越來越強,外資、北上資金、機構資金主導市場,養老金進入市場,牢牢抱住萬科等股票,具有護城河、市場壟斷溢價的大中型企業成為花園奇葩,這是茅臺等股票繼續飆漲的根本原因。

上交所統計,截至2017年末,滬市自然人投資者持股賬戶數為3934.31萬戶,持股市值共計59445億元,占比21.17%,較2016年末下降2.53個百分點,這已是散戶持股比例連續第二年出現下降,以后散戶占比會繼續下降。

科創板收益大風險大,機構有研究力量、有對沖手段。散戶一無資金優勢,在打新上無優勢,二無融券等專業對沖手段,三是科創板市場化定價,不再有23倍的發行市盈率,可能沖進去的第一天就會被套。(來源:葉檀財經)

股市出現大分化,公司,資金和投資者的兩級分化趨勢已經開始,科創板和國際化會加速這一進程。更多股票資訊請關注財經365官網!

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